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Stellungnahme Frank Eisenlohr

Wie wirkt sich Corona auf den deutschen Immobilienmarkt aus?

Liebe Leser und Leserinnen, Liebe Kunden,

Momentan erhalten wir verstärkt Anrufe von Immobilieneigentümern. Diese möchten hauptsächlich eine Frage beantwortet haben: „Wie wirkt sich Corona auf den hiesigen Immobilienmarkt aus? Wie betrifft das meine Immobilie?“ Die Situation mit Corona zeigt, wie instabil teilweise der gesamte wirtschaftliche Rahmen auf der Welt ist. Alles hängt verschachtelt miteinander zusammen. Ich bin seit insgesamt 35 Jahren auf dem Finanzmarkt tätig, seit 30 Jahren auf dem Immobiliensektor. Es ist genügend Erfahrung da, auch was Krisen anbelangt, z.B. Erfahrung aus Finanzkriese 2007 / 2008. Ich möchte daher aus meiner Sicht einen kurzen Überblick über die Situation geben:

1. Appell an alle:
Wir ALLE sind angehalten, den Virus nicht zu verbreiten.

Daher: unsere Mitarbeiter sind daher teilweise im Homeoffice tätig. Zudem fertigen wir momentan einen Corona – Besichtigungskoffer:
Desinfektionsmittel (viruzit), Masken FFP2, Mülltüten, Handschuhe, OP Überschuhe. Damit schützen wir Interessenten, Eigentümer und natürlich uns.

2. Aktuelle Situation:
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Anfragen zu Mietimmobilien gehen momentan um 90 % zurück.
- Auch bei Kaufimmobilien verzeichnen wir einen Rückgang der Nachfrage
- Unserer Wirtschaft geht es momentan nur kurzfristig schlecht, solange der Spuk am 20.04. vorbei ist.
- Finanzierungen werden vorerst schwerer zu erhalten sein, da es schwierig ist, bei einer Bank einen Termin zu erhalten. Zudem wird die Risikobewertung vorerst etwas strenger werden.
- Die Frist für die Kaufpreiszahlung wird nicht mehr in 4 – 6 Wochen abzuhandeln sein. Die Fälligkeit zur Kaufpreiszahlung dauert länger, da auch die Grundbuchämter usw. nur mit 50 % arbeiten.

3. Kurzfristige Prognose:
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Solange die Corona-Situation vorhanden ist, wird sich nichts ändern
- Je länger, desto schlimmer könnten die Auswirkungen sein. (Es ist von verschiedenen Prognosen gehen von 4 Wochen bis 2 Jahre zu hören)
- Wichtig ist, wie die Wirtschaft das Ganze verarbeitet.
- Bei jedem Crash gibt es Gewinner und Verlierer
- Verlierer = Gewerbeimmobilien und deren Vermieter (Gastronomie, Handel, Einzelhandel, …) sowie Spezialvermieter, Renditeobjekte (z.B. Airbnb, Ferienimmobilien wegen Reiseverbot)
- Wohnimmobilien = Nachfrage stagniert momentan, wird aber wieder starkt steigen, wenn das Problem kurzfristig (April / Mai) verschwindet. Evtl. müssen ein paar Eigentümer verkaufen, weil Darlehen nicht mehr bedient werden kann. Aber der Rest kann es locker aussitzen.

4. Rezession und Inflation
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Rezession wegen Corona: kann man noch nicht sagen, denn wir befinden uns im Anfangsstadium.
- Die Europäische Zentralbank und Politik pumpen momentan extrem viel Geld (750 Milliarden) in den Markt, um die Rezession zu stoppen und Wirtschaft am Laufen zu halten.
- Wichtig: Zu viel Geld am Markt bedeutet immer Inflation (Geld wird weniger Wert)
- Für Immobilien ist eine Inflation eigentlich gut, denn: Immobilie wird mehr wert, Darlehen wird weniger wert. Langfristig gesehen (10 bis 15 Jahre) bedeutet das, dass die Schulden, die man zurückzahlen muss, effektiv weniger wert werden.

5. Frühere Krisen
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1990 gab es die Weltwirtschaftskrise
- Anfang der 2000er gab es die DotCom Blase
- 2007 / 2008 war die Finanz- und Bankenkrise
- Fast immer haben Menschen das Vertrauen in Banken und Finanzwirtschaft verloren. Meist in Immobilien geflüchtet. Der Immobilienmarkt reagiert immer etwas langsamer darauf. Resultat war fast immer: nach einer gewissen Stagnation sind die Immobilienpreise dann wieder gestiegen. Viele Immobilieneigentümer haben daher zu den Gewinnern gezählt, sofern diese nicht überteuert gekauft und nicht hoffnungslos überschuldet waren.

6. Immo in Krisenzeiten
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Problem: gesamte Weltwirtschaft ist stark miteinander vernetzt. Wenn nun die Lieferketten unterbrochen werden, kann das nicht nur für die Aktienmärkte schwierig sein.
- Immobilien sind krisensicher, sofern man seinen Verpflichtungen / Darlehensraten nachkommen kann und nicht massiv überschuldet ist.
- Das gilt auch für Eigenheimbesitzer
- Mieteinnahmen sind aber nicht unbedingt sicher! Der Immobilienmarkt unterteilt sich in viele unterschiedliche Segmente: z.B. Gewerbe, Investment, Eigentum …
- Verlierer sind die Gewerbeimmobilienbesitzer, die an Restaurants, Handel, Fitnessstudios, Ladenlokale, investiert sind. Diese bekommen Schwierigkeiten, Ihre Mieten zu bekommen.
- Auch Vermieter von Ferienimmobilien werden weniger Mieteinnahmen haben durch das Reiseverbot. Hierzu gehören auch Vermieter wie AirBNB. Diese Eigentümer überdenken kurz und mittelfristig, wie sie diese Immobilien an den Markt bringen können.
- Gewinnern: = normale Vermieter, schnell und leicht vermietbare Immos, eher kleine und günstige Wohnungen. Momentan gibt es aber wenig Nachfrage und einen Einbruch bei Vermietungen
- Luxusimmobilien werden es auch schwer haben.
- Bauträger, die momentan noch viele im Bau befindliche Objekte nicht verkauft haben, könnten extreme Probleme bekommen, da diese evtl. überteuerte Grundstücke gekauft haben.

7. Gibt es eine Immobilienblase?
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Klare Aussage: Nein, es gibt keine Blase, daher kann nichts Platzen. Die Begründung:Eine Blasen platzen, wenn zuhauf Spekulationen am Immobilienmarkt gehandelt werden. Beispiel: Immobilien werden verkauft an Menschen, die es sich nicht leisten können, dazu überteuerte Kredite aufnehmen, die nicht zurückbezahlt werden können. Beilspiel USA. Das ist aber bei uns nicht der Fall.Aber Ja, in Ballungszentren (München, Stuttgart …) sind die Preise massiv gestiegen im Vergleich zu den Preisen vor 10 Jahren. Davor sind die Preise aber lange Zeit (10 Jahre) stagniert! Nach der Finanzkreise kamen die Korrektur zeitverzögert 1 – 2 Jahre und die Preise haben dann aufgeholt.

Keine Blase! Warum? Begründung mit 5 Punkten:
a.) Inflationsbereinigt sind die Deutschen im internationalen Vergleich Immobilienpreise noch immer mit am günstigsten.
b.) Auch im Verhältnis Kaufkraft zu Einwohner sind die deutschen Immobilienpreise im internationalen Vergleich immer noch mit am günstigsten.
c.) In Deutschland werden keine kreditgetriebenen Immobilienkäufe getätigt. Das war in den USA so.
d.) Banken überprüfen jede Immobilie mit Beleihungswert und die Bonität der Käufer sehr genau.
e.) Ausländische Investoren investieren nach wie vor in den deutschen Immobilienmarkt. Grund: diese Investoren haben die direkten Preisvergleiche und kennen sich aus.

8. soll man investieren?
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Es gibt momentan wenig Investitionsmöglichkeiten. Momentan aber eher gute Einstiegsmöglichkeit in Aktien. Banken? Bieten keine attraktive Verzinsung. Daher: Immobilien bleiben attraktiv.
- Aber nur als Wohnraum: 1 – 4 Zimmer, vermieten, Mehrfamilienhaus zum Vermieten, oder Eigennutzung.
- Vorsicht bei Gewerbeimmobilien! Man muss einen langen Atem haben
- Eigengenutzte Immobilien: gut finanzieren und nicht zu hoch verschulden.
- Jetzt tun sich Chancen auf. (Notverkäufe bei Immobilien, Aktienmärkte sind gefallen ...)

9.) soll ich schnell verkaufen?
- dazu gibt es keinen Grund. Nur wegen der Krise verkaufen würde ich momentan nicht raten. Wenn Sie vor der Krise nicht verkaufen wollten, brauchen Sie es jetzt auch nicht zu tun.
- Verkaufen Sie, falls Sie sowiso verkaufen wollten. Sobald wieder Normalität herrscht, beginnt auch die Nachfrage wieder zu steigen.

10. Wo gehen Preise hin?
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Es gibt keine Immobilienblase, daher kein oder nur wenig Preisrückgang.
- Nach der Krise ging es bislang (zeitversetzt 1 bis 2 Jahre) immer nach oben. Es kommt drauf an, wann die Nachfrage wieder steigt.
- Wichtig: Wohnen muss man immer
- International in BRD immer noch günstig.
- Wenn es einen Preisanstieg gibt, dann meiner Ansicht nach frühestens Mitte 2021, eher erst 2022 bis 2024. Und dies auch nur in den Metropolen. Hier im eher ländlichen gebiet wird man das nicht groß merken.

Wichtig: für diese oben gemachten Aussagen gibt es keinerlei Garantie. Es handelt sich nur um meine Meinungen aus meiner über 30-jährigen Erfahrungen.

Gerne stehe ich für Fragen und Antworten zu Ihrer Verfügung. Hoffen wir, dass der Spuk bald vorbei ist und wir wieder unserem normalen Leben nachkommen können.

Mit freundlichen Grüßen aus der Vogelsangstraße in Dettingen
Ihr

Frank Eisenlohr

Bleiben Sie gesund!

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