Kosten beim Kauf einer Immobilie

Was sind Kaufnebenkosten?
Frank Eisenlohr erklärt: „Unter Kauf- oder Erwerbsnebenkosten werden alle Kosten bezeichnet, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis des Objektes auf Sie zukommen.“ Der Großteil dieser Kosten sind Steuern und Gebühren, zum Beispiel Gebühren für den Notar oder die Maklerprovision (Anmerkung: bei InPro Immobilien fällt keine Maklerprovision für die Käufer an).

Zu den weiteren bekannten Nebenkosten, die beim Kauf einesr Immobilie immer auf Sie zukommen werden, gehören die Grunderwerbsteuer (GrEst) und die Umschreibung des Grundbuches. Diese Kosten können Sie recht genau planen, denn sie sind vom Kaufpreis abhängig. Für den Eintrag in das Grundbuch müssen Sie zum Beispiel durchschnittlich zwei Prozent des Kaufpreises einplanen. Die Maklergebühr hingegen kann bis zu 3,57 Prozent des Kaufpreises betragen (nicht bei InPro Immobilien) und ist damit ebenso ein erheblicher Faktor in Ihrer Kostenplanung. Der Grunderwerbssteuersatz kann sogar bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen. Er ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Insgesamt müssen Sie also Kaufnebenkosten zwischen 9 und 12 Prozent einplanen. Sie kommen zum Kaufpreis der Immobilie hinzu. Kleines Beispiel: Sie planen den Kauf eines Hauses, das für 100.000 Euro angeboten wird. An Kaufnebenkosten müssen Sie dann mindestens 9.000 Euro einplanen.

Die Grunderwerbsteuer (GrESt)
Die Grunderwerbsteuer ist ein wichtiger Kostenfaktor und zählt zu den Erwerbsnebenkosten, die Sie immer an den Staat bezahlen müssen. Wie hoch sie ausfällt, ist sowohl vom Kaufpreis Ihrer Immobilie als auch vom Bundesland abhängig.

So hoch ist die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern:Baden-Württemberg: 5,0 ProzentBayern: 3,5 Prozent

Berlin: 6,0 Prozent

Brandenburg: 6,5 Prozent

Bremen: 5,0 Prozent

Hamburg: 4,5 Prozent

Hessen: 6,0 Prozent

Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 Prozent

Niedersachsen: 5,0 Prozent

Nordrhein-Westfalen: 6,5 Prozent

Rheinland-Pfalz: 5,0 Prozent

Saarland: 6,5 Prozent

Sachsen: 3,5 Prozent

Sachsen-Anhalt: 5,0 Prozent

Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent

Thüringen: 6,5 Prozent

Brandenburg, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und Thüringen gelten demzufolge als teure Länder für den Kauf eines Hauses. Günstiger sind die Kosten für die Grunderwerbsteuer in Hamburg, Bayern und Sachsen.

Hausbau oder Immobilienkauf: So unterscheiden sich die Nebenkosten
Es macht einen wesentlichen Unterschied, ob Sie ein neues Haus bauen oder eine vorhandene Immobilie kaufen. Beim Hausbau sind die Kosten insgesamt höher, denn es fallen Kosten für eine Baugenehmigung und für die Erschließung an. Bedenken Sie auch die Bauherrenhaftpflicht und die Bauwesenversicherung, die bei einem Hausbau abzuschließen sind.

Doch auch der Kauf einer Immobilie ist mit nicht wenigen Zusatzkosten verbunden. Unter Umständen müssen Sie einen Sachverständigen beauftragen, der Geld kostet. In den meisten Fällen muss das Objekt zudem renoviert, modernisiert oder sogar komplett saniert werden. Welche Kosten bei einem Immobilienkauf im Einzelnen auf Sie zukommen, entnehmen Sie der folgenden Tabelle:Maklergebühren: bis zu 3,57 Prozent des Kaufpreises (nicht bei InPro Immobilien)Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises

Notargebühren und Grundbuchkosten: 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises

Renovierungs- und Modernisierungskosten je nach Aufwand und Zustand der Immobilie

Umzugskosten je nach Umfang und Entfernung

Sachverständigenkosten je nach Art und Umfang

Wer trägt die Kaufnebenkosten?
Dies ist in Deutschland nicht gesetzlich geregelt, aber in nahezu 100 % aller Käufe trägt der Käufer die kompletten Nebenkosten, also auch die Notarkosten. Der Verkäufer trägt in der Regel die Kosten der Lastenfreistellung, also der Lösung der Grundschulden usw …
Wie kann man die Kaufnebenkosten einfach berechnen?
Wissen Sie, wie hoch die Maklergebühr ist, können Sie die Kaufnebenkosten recht einfach berechnen. Als kleines Beispiel: Sie haben eine Immobilie zum Preis von 300.000 Euro erworben. Die Grunderwerbsteuer liegt in Ihrem Bundesland bei 6,5 Prozent und beträgt somit 19.500 Euro. Die erhält natürlich der Staat, also nicht der Makler oder der Verkäufer. Für Notar- und Grundbuchkosten planen Sie 2 Prozent, also 6.000 Euro ein. Gehen Sie dann von einer Maklergebühr von 3,57 Prozent ein (nochmals der Hinweis: Bei InPro Immobilien fällt keine Maklerprovision für den Käufer an), kommen Maklergebühren in Höhe von 10.710 Euro auf Sie zu. Die gesamten Kaufnebenkosten belaufen sich also auf 36.210 Euro. In diesem Fall belaufen sich die Erwerbsnebenkosten also auf 12 Prozent des Kaufpreises.
Bei einer Finanzierung der Immobilie sollten sie also unbedingt berücksichtigt werden. Einige Banken fordern, dass Sie die Kaufnebenkosten komplett aus Ihrem Eigenkapital finanziert werden. Die komplette Finanzierung der Kaufnebenkosten ist nicht üblich, aber möglich. Nur in Ausnahmefällen, bei einem sehr guten Einkommen und hohen Sicherheiten, wird von den Banken eine Vollpreis Immobilien Finanzierung angeboten. Da die Erwerbsnebenkosten einen nicht unwesentlichen Anteil an den Gesamtkosten haben, planen Sie diese also unbedingt in Ihre Gesamtkalkulation ein. So erleben Sie keine bösen Überraschungen.

Wie kann man die Nebenkosten beim Hauskauf reduzieren?
Die Nebenkosten bei Ihrem Hauskauf lassen sich nur bedingt beeinflussen. Natürlich können Sie auf einen Makler verzichten und sparen sich dann die Maklerprovision (Hinweis: Sie wissen schon – bei InPro Immobilien fällt keine Provision an) . Immerhin stellt die Maklercourtage einen nicht unerheblichen Anteil der gesamten Kaufnebenkosten dar.

Bei größeren Projekten sollten Sie dennoch auf die fachliche Beratung eines Maklers nicht verzichten. Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer hingegen sind Nebenkosten, die Sie auf jeden Fall zahlen müssen. Ist Ihnen Ihr künftiger Wohnort egal, suchen Sie sich ein Bundesland aus, in dem die GrESt vergleichsweise gering ausfällt. Sparen können Sie ebenso bei den Renovierungs- und Umzugskosten, indem Sie so viel wie möglich in Eigenregie übernehmen.

Zudem gibt es die Möglichkeit, verschiedene Zubehörteile im Kaufvertrag festzuhalten. Dies reduziert die Grunderwerbsteuer unter Umständen. Am bsten einen Fachmann fragen.

Kann man die Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?
Leider kann man die Nebenkosten bei einem Hauskauf nicht von der Steuer absetzen. Das gilt zumindest dann, wenn Sie die Immobilie ausschließlich privat nutzen. Die Grunderwerbsteuer können Sie aber dann steuerlich geltend machen, wenn Sie eine Vermietung der Immobilie planen. Die Steuer zählt dann für Sie als Privatperson zu den Werbungskosten beziehungsweise zu den Betriebsausgaben bei einer gewerblichen Nutzung. Möchten Sie Ihre Immobilie vermieten oder gewerblich nutzen, können Sie auch die Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerkosten steuerlich geltend machen.

Wann sind die Kaufnebenkosten zu zahlen?
Wann die entsprechenden Erwerbsnebenkosten fällig sind, ist von Posten zu Posten unterschiedlich. Grundsätzlich erhalten Sie für jede Art der Kaufnebenkosten eine separate Rechnung. Nach der notariellen Beurkundung erhalten Sie meist nach spätestens vier Wochen die Rechnung für die Notarkosten. Auch die Gebühren für den Eintrag in das Grundbuch sind nach etwa vier Wochen zu entrichten. Etwa sechs bis acht Wochen nach der Beurkundung können Sie mit dem Bescheid Ihres Finanzamtes über die GrESt rechnen. Die Maklerprovision (Hinweis: sie wissen schon) hingegen ist meist direkt nach der Beurkundung fällig, wobei Sie mit dem Makler natürlich ein individuelles Zahlungsziel vereinbaren können.

Fazit: Planen Sie einen Wohnungskauf oder den Kauf eines Hauses, informieren Sie sich vorher über die Nebenkosten, die auf Sie zukommen werden. Mit dem reinen Kaufpreis der Immobilie ist es nicht getan; durchschnittlich sieben bis zwölf Prozent an zusätzlichen Kosten für Steuern und Gebühren müssen Sie immer einplanen. Auf der sicheren Seite sind Sie dann, wenn Sie alle Nebenkosten mit Ihrem Eigenkapital bezahlen können und zu diesem Zweck nicht auf die Inanspruchnahme eines Kredites angewiesen sind.

Weitere Informationen erhalten Sie gerne auf Anfrage.
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