10 Tipps zur Finanzierung
10 Tipps zur Finanzierung
10 Tipps von Frank Eisenlohr zu einer optimalen Immobilienfinanzierung
Die Mieten steigen und steigen, zumindest in den meisten Städten und Gemeinden.
OK, Die Kreditzinsen sind auch gestiegen, aber historisch gesehen immer noch extrem niedrig. (Anmerkung: als ich meinen Beruf begonnen habe, lagen die Zinsen über 10 %).
Sie denken an den Kauf einer Immobilie? Ich habe mal 10 wichtige Tipps für Sie zusammengestellt, damit in Sachen Immobilienfinanzierung nichts schiefläuft. Denn bereits kleine Fehler können auf die Laufzeit große Auswirkungen haben.
Diese 10 Tipps helfen Ihnen bei der Einschätzung für die optimale Finanzierung:
1. Berechnen Sie Ihr Eigenkapital
Prüfen Sie, wieviel Eigenkapital Sie haben und wie viel Sie davon für die Finanzierung einsetzen wollen. Gegenüber den von der Branche empfohlenen 20 bis 25 % des Kaufpreises notwenigen Eigenkapitalquote empfehle ich Ihnen, gemeinsam mit Ihrem Finanzierer lieber mal zu schauen, wie Sie eine für Sie bezahlbare Finanzierung hinbekommen. Und das kann auch schon mit 5 oder 10 % Eigenkapital ganz gut klappen.
Warum ich anderer Meinung bin? Ganz einfach: Wohnen muss jeder, und das bedeutet entweder Miete oder Kreditrate bei Finanzierung. Letztendlich kommt es immer nur darauf an, wie hoch Ihre mtl. Belastung ist, und ob Sie sich diese Leisten können. Und die reine Eigenkapitalquote ist dabei nicht wichtig.
2. Denken Sie an die Erwerbsnebenkosten
In Baden Württemberg müssen Sie zusätzlich mit rund 7 Prozent Erwerbsnebenkosten rechnen. Davon sind 5 Prozent für die Grunderwerbssteuer fällig und knapp 2 Prozent für den Notar und den Grundbucheintrag. In vielen anderen Bundesländern liegt die Grunderwerbssteuer höher. Wenn Sie Ihr neues Zuhause über einen Makler gefunden haben, müssen Sie außerdem eine ortsübliche Provision inklusive Mehrwertsteuer aufbringen.
3. Kalkulieren Sie Zinsen und Tilgung
Die Faustregel für die Berechnung der monatlichen Belastung lautet: (Nominal-)Zins plus mindestens 1 Prozent Tilgung durch 12 Monate. Ein Beispiel: Sie haben einen Zins von 4 Prozent vereinbart, dann rechnen Sie für die Tilgung 1 % dazu, ergibt gesamt 5 %. 5 Prozent von 100.000 Euro geliehenem Geld ergeben 5.000 Euro Belastung jährlich. Geteilt durch 12 Monate kostet der Kredit also 417 Euro im Monat.
In Niedrigzinsphasen, wenn Geld zu geringen Zinsen zu haben ist, lohnt es sich, die Tilgung zu erhöhen. In unserem Beispiel haben Sie nun die 100.000 Euro zu 3 Prozent Zinsen geliehen. Sie können so 2 Prozent für die Tilgung veranschlagen und bleiben trotzdem bei einer monatlichen Belastung von 417 Euro.
4. Die Nebenkosten auch berücksichtigen
Auch wenn Sie Ihre eigene Wohnung oder Haus gekauft haben, wohnen Sie keinesfalls kostenlos. Für die Müllentsorgung, Strom, Wasser, Heizung, Verwaltungskosten (bei Wohnungen) und so weiter fallen Nebenkosten an. Bei Wohnungen muss außerdem eine Rücklage für Instandsetzungen gebildet werden. Daher sollten Sie auch diese Kosten in Ihre Berechnungen mit einfließen lassen.
5. Monatliche Belastung durchrechnen
Inklusive der Nebenkosten sollte die monatliche Belastung für Sie locker tragbar sein. Wenn zwei Einkommen zur Verfügung stehen, sollten Sie beachten, dass ein Gehalt zeitweise wegfallen kann, zum Beispiel durch die Geburt eines Kindes.
6. Nutzen Sie ein Annuitätendarlehen mit Tilgung
Die einfachste Darlehensform ist die beste: das Annuitätendarlehen mit regelmäßiger Tilgung. Sie tilgen so im Jahr mindestens 1, besser 2 - 3 Prozent Ihres Kredits.
7. Kombi-Modelle: NEIN DANKE!
Ein Kombi-Modell rechnet sich in der Regel nicht. Bei einer solchen Finanzierungsform sollen Sie zusätzlich eine Lebensversicherung oder Bausparvertrag (oder ähnliches) abschließen, um damit das Darlehen zu tilgen. Die bessere Sparform ist aber die Rückzahlung Ihres Darlehens, da die Sparzinsen immer geringer sind als die Kreditzinsen.
8. Zuschüsse vom Staat prüfen
Erkundigen Sie sich, ob Sie einen Anspruch auf öffentliche Förderung haben. Vor allem für Familien und energiesparende Baumaßnahmen gibt es von Land oder Bund oft Zuschüsse, z.B. von der BAFA oder der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Aktuell verändern sich die Vergabemodalitäten und die Verfügbarkeit der Förderung sehr kurzfristig, weshalb hier regelmäßige Informationen über den aktuellen Stand erforderlich sind. Ihr Finanzierungsberater hilft Ihnen garantiert dabei und informiert Sie.
9. Wie lange soll das Darlehen laufen
Wenn das Zinsniveau niedrig ist, sollten Sie eine Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren und mehr wählen. Das gibt Ihnen Planungssicherheit. Gemäß § 489 BGB können Sie Verträge mit solch langen Zinsbindungen 10 Jahre nach der Vollauszahlung jederzeit ganz oder teilweise kündigen. Damit haben Sie in den letzten fünf Jahren eine Pufferzone, in der Sie die Zinsentwicklung beobachten können.
10. Sondertilgung vereinbaren
Vielleicht verdienen Sie ja in einigen Jahre mehr. Oder Sie gewinnen im Lotto. Damit Sie Ihren Kredit schneller loswerden, falls Ihre Situation es erlaubt, sollten Sie Sondertilgungen vereinbaren. Inzwischen haben fast alle Banken und Finanzinstitute Sondertilgungen von 5 Prozent standardmäßig im Angebot. Außerdem gewähren einige Anbieter Tilgungsänderungen von 1 bis 10 Prozent.
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