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Immobilienmarkt, steigende Zinsen: fallen jetzt die Preise?

Angesichts rapide gestiegener Hypothekenzinsen deutet sich eine Trendwende auf dem süddeutschen Wohnimmobilienmarkt an. Während teurere Hypotheken den Immobilienerwerb bremsen, lösen politische Krisen traditionell Kapitalverlagerungen hin zu Immobilien aus. Vor dem Hintergrund stetig steigender Baukosten, einer schwachen Konjunktur sowie zuletzt auch eines rapide angestiegenen Zinsniveaus bei Immobiliendarlehen steht der Wohnimmobilienmarkt in Süddeutschland vor einer Trendwende.



Die steil steigenden Kaufpreisedürften für einige Zeit vorüber sein. In den aktuellen Krisenzeiten wirken grundsätzlich mehrere gegenläufige Faktoren auf den Immobilienmarkt ein, die allerdings jeweils hinsichtlich ihrer Intensität und ihrer zeitlichen Wirkung nur schwer eingeschätzt werden können. Zwar könnte der Zinsanstieg und die Auswirkungen des Ukrainekrieges mit den verhängten und geplanten Sanktionen auf den Immobilienmarkt einen dämpfenden Effekt haben, aber auch angesichts dieser Unsicherheiten private wie auch institutionelle Investoren verstärkt dazu bewegen, Geld im sicheren Hafen einer Immobilienanlage unterzuzubringen.

Die folgenden Indikatoren für die derzeitigen Marktveränderungen:
Die Immobilienumsätze in Bayern und Baden-Württemberg gingen, nach starken Anstiegen in den Vorjahren, im 2. Quartal 2022 gegenüber dem 1. Quartal 2022 deutlich zurück. Zwar sind quartalsweise Rückgänge, speziell im 2. Jahresquartal, nichts absolut Unübliches, allerdings fallen diese mit -11,9 % in Bayern bzw.-14,2 % in Baden-Württemberg sehr beachtlich aus und liegen klar jenseits normaler Schwankungsbreiten

Die Zahl der angebotenen Wohnimmobilien in Baden-Württemberg stieg in den letzten 12 Monaten von 9.027 auf 13.131 und in Bayern von 9.469 auf 14.384. In Stuttgart nahm die Zahl der angebotenen Wohnimmobilien von 527 auf 684 zu, während sie sich in München von 1.194 auf 1.916 erhöhte. Dies deutet klar darauf hin, dass sich zu verkaufende Wohnimmobilien ansammeln, weil der Verkauf schleppender verläuft.

Hier noch die Zahlen für den Kreis Reutlingen: vor 1 Jahr waren dort ca. 96 Häuser und 75 Wohnungen auf dem Markt. Heute befinden sich ca. 414 Häuser und 295 Wohnung im Verkauf.

Die Objektvermarktungszeiten sind vielerorts länger geworden. Der Verkauf von Wohnimmobilien in ihren jeweiligen Regionen werden deutlichen langwieriger gestaltet. Diese Veränderung am Markt resultiert insbesondere aus dem deutlichen Anstieg der Hypothekenzinsen in relativ kurzer Zeit. Die Hypothekenzinsen sind zwar bei historischer Betrachtung im Bereich mit derzeit um die 3 % immer noch auf einem sehr günstigen Niveau, allerdings waren die Zinsenüber lange Zeit auf einem historischen Niedrigst-Niveau, das es erst ermöglichte, die massiven Preissteigerungen bei den Kaufpreisen zumindest teilweise zu kompensieren.

Nachdem die Entlastung durch niedrige Zinsen nicht mehr gegeben ist, gleichzeitig die Kaufpreise vielerorts in schwindender Höhe verblieben sind, habenspeziell Eigennutzer, die traditionell häufig mit einem hohen Anteil an Fremdkapitalfinanzieren, Probleme und fallen teilweise als Käufer aus.

Beim Tiefpunkt der Hypothekenzinsen war ein Zinssatz von 0,8 % nicht unüblich; je nach Bonität war der Zinssatz sogar noch günstiger. Ein Beispiel zeigt die starke Wirkung dieser Zinsänderungen: Bei einer Wohnimmobilie für 1 Million € betrug die Belastung bei beachtlichen 400.000 € Eigenkapital und 600.000 €, die zu finanzieren waren (Sollzinsbindung 10 Jahre) bei 2% Tilgung, 1.646 €. Im Moment sind hierfür 2740 € nötig.

Welche Eigennutzer können so einfach monatlich fast 1100 € zusätzlich berappen? Und wer hat ein solches Eigenkapital? Insofern kommt der Gruppe der Kapitalanleger, die vielfach mit relativ hohem Eigenkapital erwerben, eine immer wichtigere Rolle zu, wobei diese Gruppe im Moment teilweise etwas taktiert.

Das Marktgeschehen ist daher also durch wesentlich weniger Eigennutzer- als vielmehr Kapitalanleger-getrieben. Hierbei gibt es derzeit eine klare Nettorenditen Fokussierung. Der Kapitalanleger betrachtet üblicherweise bei seinen Erwerbsentscheidungen immer den denkbaren Wertzuwachs der Immobilie und die Nettorenditen.

Da er angesichts des hohen Preisniveaus kurz- bzw. mittelfristig bestenfalls von überschaubaren Wertzuwächsen oder gar Rückgängen ausgeht, kommt den Nettorenditen vielfach eine klar kaufentscheidende Bedeutung zu. Kapitalanleger nutzen die derzeit etwas entspanntere Situation auf der Angebotsseite in den großen Mittelstädten um hier Lagesicherung zu betreiben, d.h. sie nutzen die größere Auswahl um sich Wohnimmobilien zu sichern, zu denen der Zugang vormals wesentlich schwerer oder gar nicht möglich war.

Derzeit ist noch keine größere Bereitschaft der Verkäufer festzustellen, Kaufinteressenten preislich entgegenzukommen. Jetzt sollten Verkäufer allerdings die Zeichen der Zeit akzeptieren und nicht mit überzogenen Kaufpreisforderungen in den Markt gehen.

Soweit sich die Vermarktung von Wohnungen bzw. Häusern schwieriger darstellt, sollten die Verkäufer den Interessenten preislich etwas entgegenkommen sollten, statt auf unrealistischen, nicht marktkonformen Preisvorstellungen zu beharren.

Quelle: IVD

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